Betriebskosten im Fokus: „Warum zahle ich Betriebskosten für einen Parkplatz?“
Ein Parkplatz im Freien, eine Garage, ein Carport, ein Tiefgaragenparkplatz usw. haben seit der Wohnrechtsnovelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 einen eigenen Mindesteigentumsanteil bzw. Nutzwert, welcher auch im Grundbuch eingetragen wird. Ihre Mindestanteile für Ihre Wohnung, Haus und Parkplätze, Garage usw. sind im Nutzwertgutachten, erstellt von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen für Immobilienwesen, ersichtlich.
Die Betriebskosten für den Stellplatz, Garage oder Carport sind demzufolge ein Teil der Gesamtkosten der allgemeinen Betriebskosten, die für die ganze Liegenschaft anfallen und separat vorgeschrieben werden müssen, da dies im Wohnungseigentumsgesetz 2002 so festgelegt wurde. Ein wesentlicher Grund für diese Gesetzeslage ist, dass ein Autoabstellplatz auch separat verkauft werden kann und der neue Eigentümer so auch seinen Beitrag zu den Betriebskosten leistet.
Ein Beispiel:
Ein Eigentümer der Nachbarliegenschaft kauft einen Tiefgaragenparkplatz in Ihrer Liegenschaft. Wären die Tiefgaragenparkplätze kein Bestandteil der Betriebskostenverrechnung, hätte der Nachbar sich nicht anteilig an den Kosten der Liegenschaft zu beteiligen und würde die Einrichtungen und Aufwendungen zum Betrieb Ihrer Liegenschaft völlig kostenlos nutzen.
Wesentlich ist zu erwähnen, dass sich die tatsächlichen Gesamtkosten Ihrer Liegenschaft nicht ändern, es handelt sich hierbei ausschließlich um die Verteilung der Kosten innerhalb der Liegenschaft.
Ein Beispiel:
Die gesamten Betriebskosten der Liegenschaft betragen €30.000 - die Verrechnung erfolgt nach Wohnungseigentumsanteilen, die Liegenschaft verfügt über 1000 Wohnungseigentumsanteile gemäß Grundbuch.
Ihre Wohnung ist im Grundbuch mit 95 Wohnungseigentumsanteilen eingetragen, Ihr Autoabstellplatz ist mit 5 Wohnungseigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen.
Die Kostenverteilen erfolgt im Verhältnis der grundbücherlichen Anteile:
Wäre am Autoabstellplatz kein Wohnungseigentum begründet, würden sich die Gesamtkosten von 30.000€ nicht ändern, denn diese sind davon unabhängig, ob am Autoabstellplatz Wohnungseigentum begründet wurde oder nicht. Sämtliche Kosten würden weiterhin bestehen – man könnte sagen „Den Aufwänden für die Liegenschaft ist es herzlich egal ob am Autoabstellplatz Wohnungseigentums begründet ist oder nicht…“
Unter diesen Bedingungen würde Berechnung wie folgt aussehen.
Ihre Nettobetriebskosten würden sich daher defacto nicht ändern, ein Unterschied bzw. Nachteil für die Eigentümer liegt daran, dass der Umsatzsteuersatz für Nicht-Wohnzwecke bei 20% liegt und für Wohnzwecke bei 10%.
Die gesetzliche Grundlage zu oben angeführten Erläuterungen finden sie im Wohnungseigentumsgesetz § 2 Abs. 2 und § 32 Abs. 1:
(2) Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.
Im § 32 (1) WEG 2002 idgF. finden Sie zur Verteilung der Kosten folgenden Wortlaut:
(1) Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen.
Die Miteigentumsanteile (WEG-Anteile) Ihrer Liegenschaft finden Sie in Grundbuch, diese sind Basis für die Verteilung der Kosten innerhalb der Gemeinschaft.